Vahstal versus Amersfoort, de krantenverhalen (2016)

De meest gevreesde projectontwikkelaar van Amersfoort, Hans Vahstal (1946), leek na dertig jaar conflicten af te stevenen op de eindstrijd met de gemeente. Die hinderde zijn ambities en verbrak talloze beloftes, claimt Vahstal. Fluister zijn naam op het stadhuis en er gaat een siddering door de gangen. Wie is de man achter de conflicten? Wat beweegt het gemeentebestuur? Deze serie artikelen in De Stad Amersfoort over de belangrijkste veldslagen tussen de bouwer en het politiek/ambtelijke circuit was een voorpublicatie uit het boek ‘Vahstal versus Amersfoort’ van de stichting Regionaal Spitwerk dat 11 mei 2016 is verschenen.

Knipsels, nota’s, kattebelletjes: Vahstal bewaart alles.

Hoe Primark niet naar Amersfoort kwam

Projectontwikkelaar en bouwer Hans Vahstal houdt van grootse vergezichten voor zijn geboortestad. In 2013 denkt hij in één klap vele dossiers tot een goed einde te brengen: een betere plek voor de gemeentelijke organisatie, een koper voor het stadhuisgebouw, verbetering van het winkelhart. Lokkertje: Amersfoort maakt kans op de eerste Primark in de provincie Utrecht, een winkel waar op dat moment tienermeisjes en jonge vrouwen wild genoeg van zijn om er het halve land voor af te reizen.

Het plan-Vahstal lost problemen op waar het stadsbestuur dan al jaren mee worstelt. Nieuwbouw op de plek van de voormalige polikliniek met een Primark zal een eind maken aan de armetierige uitstraling van  de Hellestraat en de Molenstraat. Voor de kantoren van het stadhuisgebouw, die aan een opknapbeurt toe zijn waar de gemeente geen geld voor wil vrijmaken, zegt Vahstal een koper te hebben. Dat verlost de stad van het huurcontract met eigenaar ABP. Voor de werkplek van de ambtenaren is voldoende ruimte elders te vinden, bijvoorbeeld in het voormalige Agis-kantoor aan de Van Asch van Wijckstraat.

De markt zal investeren, houdt Vahstal twee wethouders voor als hij zijn plannen uiteenzet. De gemeente hoeft alleen maar mogelijkheden te scheppen door uitvoering te geven aan ideeën die het stadsbestuur eerder al heeft laten maken voor dezelfde hoek; ideeën die nooit van de grond zijn gekomen omdat het toen nog om overheidsinvesteringen zou gaan.

VOL VERTROUWEN

Vahstal is vol vertrouwen, zoals altijd wanneer hij plannen presenteert. Hij heeft al een jaar contact met gemeentesecretaris Han Bekkers, die tijdens het doorlichten van de stadhuiscultuur op de slepende ruzie tussen Vahstal en de gemeente stuitte. Hij heeft zich voorgenomen ook die zaak uit het slop te helpen, een hele uitdaging gezien de historie van meer dan 25 jaar procedures en de wijze waarop de twistende partijen zich in de loopgraven hebben verschanst.

Maar Bekkers ziet ook kansen. De gemeente likt de wonden van het Eemhuis-debacle, waarbij zeker 10,5 miljoen euro extra is uitgegeven door het besluit om kunsthal KAdE erheen te verhuizen in de naïeve gedachte dat dit zonder extra kosten zou kunnen.

Vahstals project in de rafelige ruimte tussen het oude centrum en het nieuwe Eemplein kan misschien de stad verder helpen én de slepende ruzie oplossen.

Amersfoort heeft zijn tanden dan al decennia stukgebeten op het vraagstuk van de verbindingen tussen het middeleeuwse stadshart en de modernere tijden, zowel richting het NS-station als het Eemkwartier met zijn kantoren, culturele attracties en de Hogeschool Utrecht. Bijzondere plannen voor de oversteek tussen oud en nieuw zijn er genoeg gemaakt, maar bij de uitvoering loopt het altijd spaak. De oorzaken: gebrek aan geld, gebrek aan durf, gebrek aan overeenstemming.

GROOTSTEDELIJKE MAATREGELEN

Vahstal spreekt al die tijd zijn woordje mee. Hij is erbij als de ideeën voor een groter centrum worden ontwikkeld, noodzakelijk doordat Amersfoort gaat groeien in de jaren tachtig van de twintigste eeuw. Vahstal bepleit ook dan grootstedelijke maatregelen: de bochtige route van het station naar het centrum moet worden afgesneden inclusief sloop van enkele panden langs de Stadsring, al zullen de kosten hoog oplopen omdat er nog vitale bedrijven zitten. Hij staat alleen: zowel de gemeente als de andere partners in het centrumplan willen niet zo ver gaan.

Vahstal presenteert al eerder vol vuur een plan bij de gemeente. Begin jaren tachtig wil Amersfoort aan de Koestraat een parkeergarage bouwen, maar dat project komt moeizaam van de grond. Er liggen afspraken met ontwikkelaar Wilma, een grote onderneming van buiten de stad. Maar Vahstal denkt: dat kan ik beter. Het gebied boven de ondergrondse garage verdient een grootschaliger aanpak. En rond de Stadsring komt voldoende vraag naar parkeerplaatsen om nog meer garages te bouwen.

Aanvankelijk vindt hij gehoor, de gemeente kan een alternatief ook gebruiken om Wilma onder druk te zetten. Vahstal laat wekenlang tellen hoeveel auto’s er op het bovengrondse parkeerterrein staan en hij legt contact met een Duitse onderneming in de voorhoede van de markt: Park-Bau. Zij zien mogelijkheden voor de terugkeer van het water in de Stadsring, met daaronder de garages. De eerste maquette die Vahstal in 1982 presenteert in de collegekamer van het stadhuis gaat over de Koestraat. Bij de garage komt volgens het idee-Vahstal een ondergrondse supermarkt, de stad krijgt er bovengronds een plein bij. Eromheen woningen en winkels, deels nieuw en deels grenst het plein aan de achterkant van de Arnhemsestraat. De winkels daar moeten volgens dit plan deze nog ongebruikte gevels openbreken en inrichten als extra etalages.

LASTIGE ZAKENPARTNER 

De gemeenteraad ziet waardevolle elementen in het plan-Vahstal en laat zich bijna verleiden door zijn belofte dat de stad geen risico loopt als er te weinig automobilisten naar binnen rijden; Park-Bau neemt de exploitatie op zich. Het college van burgemeester  en wethouders wil echter beslist niet met Vahstal in zee; eerdere aanvaringen rond woningbouw in Hoogland hebben de bouwer het imago opgeleverd van een lastige zakenpartner voor de overheid. De oude afspraken met Wilma zijn een dankbaar argument om het plan-Vahstal uiteindelijk van tafel te vegen, maar vanwege de gewekte verwachtingen moeten de ontwerpkosten wel worden afgerekend.

Park-Bau wil na deze ervaring niets meer met Amersfoort te maken hebben. En hoewel de Koestraat uiteindelijk een drukbezette garage zal worden, blijft het gebied erboven zonder supermarkt tweederangs, met marginale winkeltjes.

MEDIA MARKT 

Met nooit gebouwde ontwerpen voor Amersfoort is een mooie expositie te vullen. Op zo’n tentoonstelling  mag  in elk geval de Media Markt niet ontbreken, waarvoor Vahstal in 2003 bij de gemeente een grondaanbieding aanvraagt. De ontwikkelaar toont een impressie van het gebouw en hij heeft een mooie plek in gedachten: Vathorst, in de omgeving van de plek waar Ikea zal komen. Beide bedrijven horen daar officieel niet: geen detailhandel op een bedrijventerrein, luidt de regel, en jarenlang heeft het stadsbestuur het Zweedse woonwarenhuis tegengehouden. Na de raadsverkiezingen van 2002 waait er een andere wind en is Ikea welkom. Dan Media Markt ook, vindt Vahstal, maar twee keer op rij afwijken van de regel? Daar wil het stadsbestuur niet aan. Het zou graag  een Media Markt verwelkomen, in het centrum. De strijd houdt aan: wordt de plek het toekomstige Eemplein of de locatie vlakbij waar Vahstal zijn combinatiegebouw van hotel, supermarkt, sportzaak, Burger King en wokrestaurant ontwikkelt? De gemeente zet alles op alles om het warenhuis van wasmachines, computers en stofzuigers aan het Eemplein te krijgen en wint, maar dat kost tijd. Pas op 31 oktober 2012 is het zo ver, maar de locatie is niet goed genoeg voor het vlaggenschip van het Duitse concern.

Amersfoort krijgt eerst zusterformule Saturn. Later veranderen de Duitsers van strategie: in 2014 worden alle Saturns omgebouwd tot Media Markt.

De Primark die Vahstal aan de Hellestraat denkt te bouwen, gaat in 2013 helemaal supersnel in rook op, zonder onderhandelingen. Binnen een uur na zijn bespreking met het college en interim-gemeentesecretaris krijgt Vahstal een telefoontje van concurrent Heilijgers. Waar hij eigenlijk mee bezig is? Weet hij niet dat een deel van het gebied in handen is van een andere ontwikkelaar? Dat die samenwerking eist en anders de boel zal blokkeren? Binnen de kortste keren regeert de onrust in het Amersfoortse bouwcircuit en op het stadhuis. Er meldt zich nog een ontwikkelaar die ook met Primark zegt te werken. De samenwerking tussen Vahstal en zijn zakenpartners van buiten de stad valt uiteen als zij zien dat de neuzen in Amersfoort niet allemaal in dezelfde richting staan. Ook Primark piekert er niet over om nog andere opties hier te verkennen, het is over en uit. De kaart van Nederland laat anno 2016 in de provincie Utrecht nog steeds een witte vlek zien als het gaat om vestigingen van de Ierse keten in goedkope kleding.

De Stadsring blijft een knellend ceintuur rond de binnenstad, de route tussen centrum en station is volgebouwd met kantoren die kampen met leegstand. Amersfoort heeft de grootstedelijke ambities van Vahstal weten te stoppen.

Oorspronkelijk verschenen woensdag, 13 april 2016, De Stad Amersfoort

De beste boeman van de stad

Proef Amersfoort, de gemeentelijke nieuwjaarsreceptie, notabelensociëteit Amicitia. Daar moet je zijn om in de stad iets voor elkaar te krijgen. Niet dat de deals ter plekke worden gesloten, maar de sociale smeerolie druipt hier over de vloer.

Niet iedereen is er een welkome gast. Bij openbare bijeenkomsten waar ontwikkelaar/bouwer Hans Vahstal verschijnt, heeft hij meer vrije ruimte om zich heen dan de gemiddelde bezoeker. Collega’s willen hem best de hand schudden, maar het is in de stad niet gepast om lang met Vahstal te staan praten. Sommige politici en ambtenaren moeten opeens heel snel weg als ze hem zien. En bij besloten netwerksessies staat Vahstal zelden op de gastenlijst.

Toch heeft de bouwer/ontwikkelaar als een van de weinige stadgenoten een notering in de Quote 500, wat enig respect zou kunnen afdwingen. Vahstal zit bovendien al tientallen jaren vol ideeën over de toekomst van Amersfoort. Zo iemand hoort in het circuit, vond een prominent lid van sociëteit Amicitia halverwege de jaren negentig. De tijd leek rijp, ook de gemeente werkte aan normalisering van de verhoudingen.

Een introductie tot de sociëteit begint met sonderen: het idee bespreken met gelijkgestemden. Daarna komt de kandidaat een keertje mee en vervolgens is het tijd voor het zogeheten voorhangen: op het publicatiebord in Amicitia verschijnt een foto van het aspirant-lid. De hele club heeft vier weken de tijd om commentaar te leveren. Maar de Vahstal-fan zag deze poging al bij het sonderen stranden. “Er ontstond direct weerstand uit de groep van makelaars en bouwers: hoe kun je die man nou voordragen? Tja, dan komt hij duidelijk niet door de ballotage.”

SPEL VAN GEVEN EN NEMEN

Hans Vahstal is niet populair bij zijn collega’s, omdat hij het spel van geven en nemen niet meespeelt volgens hun regels en gewoonten. Vahstal zet zijn eigen belang voorop, ziet er geen been in om de concurrentie in de luren te leggen en zet zonder aarzelen juridische procedures in om zijn gelijk te halen. Dat kan toch geen reden zijn om hem als een paria te behandelen, vindt nog een groepje Amicitia-leden. Vahstal hoort erbij en ze nemen een drieste stap: zonder verder sonderen hangen ze zijn portret op het publicatiebord.

“Ik weet niet wie het gedaan heeft, maar die foto werd dus direct van het bord gerukt,” vertelt een Amicitia-lid. “Ik wist dat het zo zou gaan, dus ik ben er zelf nooit over begonnen om hem voor te dragen. Iemand heeft dat lef blijkbaar wel gehad. Maar goed, er worden wel vaker mensen geweigerd. In zo’n club zou Hans alle aandacht vragen en het barst al van de koninkrijkjes daar. Nog een koning erbij was blijkbaar te veel.”

Vahstal zelf zet de twee mislukte voordrachten op de lange lijst van onrecht dat hem is aangedaan. “Mensen zeiden tegen me: zorg dat je dichter bij de basisgroep komt, dan gaat het beter. Na het voorstellen blijkt dat er dan toch geen prijs op je wordt gesteld. Op een gegeven moment is het wel klaar. Mijn gezin is belangrijker.”

Twaalf kilometer noordwaarts, in buurgemeente Bunschoten-Spakenburg, zit vrijwel elke zaterdag een heel andere Hans Vahstal op de tribune van sportpark De Westmaat. Hij kan er prima overweg met wethouders, de burgemeester en voetbalbestuurders. Net als lokale ondernemers is Vahstal sponsor van zowel VV IJsselmeervogels (de roden) als SV Spakenburg (de blauwen) – klanten komen immers uit beide kampen, en die rivaliteit, och. Individuele voetbalhartstocht is een zaak voor het weekend, door de week zijn Bunschoters en Spakenburgers vooral hard aan het werk en steunen ze elkaar door dik en dun.

VOETBALVERLEDEN

Het persoonlijke voetbalverleden van Hans Vahstal begint bij CJVV, waar hij als 16-jarige spits getraind wordt door Jan Zwartkruis, de latere bondscoach. De voetballer Vahstal lijkt op de ondernemer Vahstal: een grote scoringsdrift gaat gepaard met een enorme inzet, maar van zijn speltechniek moet hij het niet hebben. Eind jaren zeventig wordt Vahstal via een familierelatie sponsor van Sportclub Amersfoort, het betaalde voetbal in zijn geboortestad.

Hij ziet er zakelijke kansen voor een stadion met extra’s: een praktijk voor fysiotherapie, een zorghotel, horeca. Maar SC Amersfoort, opgericht als prof-afsplitsing van HVC, trekt weinig bezoekers en bungelt steevast onderaan de ranglijst van de eerste divisie. Uiteindelijk gaat de club in 1982 failliet, pogingen om de licentie te behouden lopen op niets uit en daarmee is het Amersfoortse stadionplan van de baan – om dertig jaar later aan de noordzijde van de stad te herrijzen uit de as. Daar, ergens rond knooppunt Hoevelaken, moet het topvoetbal van de regio Amersfoort in de toekomst gespeeld worden. De Bunschotense burgemeester Melis van de Groep geeft dit idee mee aan de toehoorders van het Amersfoort Regio Diner op 2 februari 2011. De logica is duidelijk: Amersfoort heeft zelf geen topclub en de twee toppers uit Bunschoten-Spakenburg zitten krap op hun huidige accommodatie. De Westmaat kan niet uitbreiden, maar is wel een aantrekkelijke plek om in de verre toekomst woningen of toeristische voorzieningen te ontwikkelen. De stip aan de horizon: een nieuw stadion bij de A1 als regionale voorziening. Voor rood en voor blauw op zaterdag, en mocht ooit een Amersfoortse zondagclub doordringen tot de topklasse, dan is de stad ook daarop voorbereid.

Hans Vahstal en de gemeente Bunschoten kennen elkaar dan al goed. Vahstal heeft grond in het gebied Koenraadswetering waar vanaf 1999 een nieuwe wijk wordt neergezet. In de oorspronkelijke plannen komt er een supermarkt op de grond van de Amersfoorter, een kolfje naar de hand van Vahstal.

Maar tijdens de uitwerking gaat de gemeente daar toch anders over denken en ook de Bunschoters maken kennis met de taaie en harde onderhandelaar Vahstal. Hier loopt dat niet uit op een slepend conflict, maar op overeenstemming: op de grond van Vahstal komen uiteindelijk 104 woningen.

Op de sporttribune laat Vahstal zijn gemeentelijke contacten weten dat hij graag meedoet aan het stadionplan. Dat heeft z’n voordelen, weten de Bunschoters, maar ze zien ook het risico. En dus krijgt de Amersfoortse supporter een duidelijke boodschap: van harte welkom om mee te denken en mee te praten, maar alleen in de rol van voetballiefhebber. Er kan geen sprake zijn van een claim op grond, op ontwikkelactiviteit, winkels of wat dan ook.

Vahstal is sindsdien met bestuurders van voetbal en gemeente op verkennende gesprekken geweest, met inachtneming van de grens die Bunschoten heeft gesteld. Of het regionale stadion er ooit komt, valt anno 2016 niet te voorspellen. Hans Vahstal ziet vele mogelijkheden, de gemeente Bunschoten houdt de gedachte warm maar wil pas stappen zetten als ook de sponsors en de supporters ervan overtuigd zijn dat sportpark Westmaat te klein wordt. Amersfoort bemoeit zich er niet mee. Daar gaat de sportieve aandacht naar het nieuwe zwembad.

‘NORMALE’ RELATIES 

Hans Vahstal kan ‘normale’ relaties onderhouden met een gemeente, blijkt ook elders in het land. Hij bouwde in Leerdam, Druten en Ochten woningen zonder gedoe, net als in Bunschoten, Tiel en Woudenberg. Maar met Amersfoort is het al ruim dertig jaar hommeles. Willen die gemeente en de ondernemer dan geen vrienden zijn? Er zijn sinds 1990 vele pogingen gedaan om de verhoudingen te normaliseren. Vahstal lunchte met wethouder Boer, dronk op Proef Amersfoort voor het oog van alle bobo’s koffie met burgemeester Annie Brouwer, had een gezellig diner met burgemeester Albertine van Vliet. Er kwamen bemiddelaars aan te pas. In vele officieel bezegelde documenten staat dat de geschillen nu echt de wereld uit zijn. Maar er bleef altijd wel iets in de lucht hangen, en als er dan iemand bij Vahstal langskwam met het verzoek iets bij te dragen aan bijvoorbeeld de verlichting van de Onze-Lieve-Vrouwetoren, een evenement of een goed doel, dan was de relatie nooit voldoende genormaliseerd om over de brug te komen.

Dat werkt ook de andere kant op: toen Vahstal ruimtevaarder André Kuipers naar de stad haalde voor een optreden, ontbrak politiek Amersfoort in het publiek, al wijten sommigen dat aan een minder handige manier van uitnodigen. En daar was Vahstal dus weer diep door geraakt.

Er hoeft al met al maar een kleinigheidje te gebeuren, of de gemeente en Hans Vahstal vallen terug in hun vertrouwde rol: die van elkaars favoriete boeman.

Oorspronkelijk verschenen woensdag 20 april 2016, De Stad Amersfoort

Amersfoort ruilt zich klem

Als Hans Vahstal in 1986 terugkeert van vakantie, ontsteekt hij direct in woede. Bouwborden van concurrent Van Gent staan op grond in Hoogland die hij jaren eerder had bemachtigd, en wat er nu gebeurt is in strijd met de afspraken. De deal met de gemeente was dat Vahstal op deze plek huizen neer zou zetten. De strijd die hiermee ontbrandt, zal dertig jaar later uitmonden in een schadeclaim van zeker 25 miljoen euro.

Enkele jaren eerder, toen Amersfoort begon aan haar groeitaak, stond projectontwikkeling in de kinderschoenen. Gemeenten wilden zélf grip houden op grondtransacties, de structuur van nieuwe wijken en de toedeling van bouwplannen. Ontwikkelaars als Vahstal, die op eigen houtje grond kopen van boeren in uitbreidingsgebied, maken zich impopulair bij het bestuur, zeker als ze een kavel te pakken hebben die belangrijk is voor de nieuwe wijk. Een kavel die ze dan lucratief kunnen bebouwen  of verkopen, wat door de gemeente beschouwd wordt als grondspeculatie. Zoiets doe je niet in je eigen stad, krijgt Vahstal te horen als hij op twee plekken een contract met boeren in Hoogland heeft gesloten. En hij zwicht: de grond gaat alsnog naar de gemeente, op één voorwaarde: als er ooit op wordt gebouwd, zal dat gebeuren door de firma Vahstal en die afspraak wil hij op schrift.

BOUWBORDEN CONCURRENT

Maar als de tijd voor uitvoering gekomen is, staan daar dus die bouwborden van de concurrent. De eerste ruilovereenkomst tussen Vahstal en de gemeente blijkt eenzijdig opgezegd. De ontwikkelaar gromt en zwaait met zijn brief. Amersfoort biedt een nieuwe ruil aan: 168 te bouwen woningen in de wijk Schothorst en 150 in Zielhorst. In Zielhorst ziet Vahstal kans om de huizen in een duurdere variant op de markt te brengen dan de gemeente had verwacht. Dat is tegen het zere been van het stadsbestuur, want de woningen zijn zo niet langer bereikbaar voor kopers met een laag inkomen, en de kopers van de dure versie zien af van de beschikbare rijkssubsidie. Nu eist de gemeente op haar beurt schadevergoeding van de bouwer.

In deze twee eerste incidenten tekent het patroon van de strijd van de komende decennia zich al af: de gemeente houdt zich niet aan haar afspraken, Vahstal grijpt elke gelegenheid om vervolgafspraken in zijn eigen voordeel uit te leggen en gaat daarmee verder dan ambtenaren en politici kunnen accepteren. Het gebrek aan onderling vertrouwen groeit in rap tempo uit tot diepgeworteld wantrouwen. Vooral PvdA-wethouder Asselbergs draagt in woord en gebaar uit dat hij met deze ondernemer geen zaken wenst te doen.

Het woord van Asselbergs is vrijwel onaantastbaar in het stadhuis en weegt zwaar in de stad. Maar Vahstal gaat het gevecht niet uit de weg. Met de aankoop van de bouwval van garage Freede aan de Stationsstraat weet hij de ontwikkelingen in het voor de stad zo belangrijke Centrumplan jarenlang te traineren.

Vahstal kan zich de strijd veroorloven doordat hij zijn projecten conservatief financiert volgens zijn eigen 70/70regel: ga uit van de executiewaarde, het bedrag dat de bank denkt terug te halen bij een gedwongen verkoop. Meestal is dit 70 procent van de marktprijs. Bij Vahstal mag van die 70 procent weer maximaal 70 procent zijn gedekt door vreemd vermogen. De rest van de investering moet zijn onderneming zelf kunnen opbrengen. Dat scheelt rentelasten en hij kan het bij vertraging lang uithouden. Als een project van de grond komt, is het rendement altijd goed. De concurrentie kijkt toe. Waar

is Vahstal mee bezig? Hoe doet Vahstal het? Dat vragen bouwers, adviseurs en andere betrokkenen bij de Amersfoortse centrumplannen zich vaak af in de jaren tachtig en negentig. Achteraf is het duidelijker dan toen, zegt een betrokkene: “Hij had altijd voldoende liquiditeit, altijd werk. Mensen zeiden dat we hem moesten uitroken, dat hij het niet lang zou volhouden.”

PRINCIPEAFSPRAAK

Een vredespoging kan pas ondernomen worden als wethouder Asselbergs in 1993 is vertrokken naar de Rijksdienst voor de Monumentenzorg in Zeist en Vahstal een juridisch conflict met de andere bouwers in het centrumplan heeft verloren. Onderhandelingen tussen de ondernemer en het gemeentebestuur leiden tot een principeafspraak om de juridische strijd te beëindigen. De gemeente wil wel weer ruilen: de Freedekavel voor een ander

stuk grond waarop Vahstal een flink kantoor mag bouwen. In de hoop nu ook alle andere onderlinge meningsverschillen de wereld uit te helpen komen er verder aanbiedingen voor 250 woningen, 13.000 vierkante meter bedrijfsruimte en de bestemming detailhandel voor zijn Handelsgebouw. Voor Vahstal betekent dat werk voor zijn bedrijf en veel ontwikkelvolume met commercieel gunstige vooruitzichten. Maar Amersfoort legt hiermee een nieuwe hypotheek op de relatie met Vahstal in plaats van de zaken in een keer af te wikkelen. Al die beloftes moeten namelijk nog worden uitgevoerd. Dat geeft beide partijen de ruimte om later weer van alles ter discussie te stellen.

Op het stadhuis handelt een deel van de ambtenaren nog steeds in de geest van de vertrokken Asselbergs: Vahstal heeft zo min mogelijk rechten. “Dat kleeft aan het behang,” zegt een oud-wethouder. “Iedereen telt zijn vingers na. Niemand vertrouwt hem. Ambtenaren waarschuwen elkaar en dan krijg je een self fulfilling prophecy. Men gunt hem niks.” Tegelijkertijd ziet Vahstal steeds nieuwe kansen in de gemeentelijke opstelling. Elke centimeter ruimte probeert hij te bevechten of simpelweg te nemen. Hij komt langs bij iedere nieuwe wethouder die op zijn terrein opereert om te spreken over zijn historie met de gemeente en het onrecht dat hem is aangedaan. “En dan zet de gemeente keer op keer een nieuwe spits in het veld.

De een gaat strijden, de ander probeert de zaken op te lossen,” analyseert een kenner van de Amersfoortse bouwwereld. “Maar het lukt nooit om alles quick and dirty af te doen, zoals je dat hoort aan te pakken met iemand als Vahstal die het spel niet speelt zoals de anderen dat gewend zijn. Ik geloof dat de gemeente er elke keer van overtuigd was dat er nu een goede en duidelijke afspraak was gemaakt, maar in feite hadden ze dan probleem A opgelost door probleem B en C te creëren.”

TIJD ALS VRIEND 

De ambtelijke en politieke krachten die allerlei belangen in evenwicht moeten houden, blijven elkaar en Vahstal bevechten tijdens de tien jaar die het laatste akkoord uit 2005 noemt als uitvoeringsperiode. Vele betrokkenen beschouwen de tijd als hun vriend: sommige ambtenaren bekijken Vahstal als een olifant die uiteindelijk in stukjes zal worden geknipt om te worden verorberd. De ontwikkelaar ziet zijn bezittingen en claims belangrijker worden

naarmate de gemeente minder opties heeft om toezeggingen na te komen. Als de contractuele fatale einddatum van 29 september 2015 nadert, zet de gemeente een halfslachtige eindsprint in. En dan blijkt dat de inmiddels 70 jaar oude ontwikkelaar niet meer wil ruilen: hij legt zijn lot in handen van een onafhankelijke arbitragecommissie die moet beoordelen of de gemeente zich volgens de afspraken heeft gedragen. Amersfoort heeft geen keus: de stad moet mee in die procedure en als Vahstals stelling volgens de arbiters hout snijdt, hangt er een miljoenenstrop boven het hoofd van het gemeentebestuur.

In 2013 heeft Vahstal 25 miljoen genoemd als schadebedrag, maar hij houdt deze kaart verder tegen de borst. Pas in fase twee van de arbitrageprocedure komen er berekeningen op tafel, die de gemeente dan weer mag betwisten. De ontwikkelaar en het stadsbestuur zijn nog lang niet van elkaar af.

Oorspronkelijk verschenen dinsdag 26 april 2016, De Stad Amersfoort

Oppidium, tango in dwangbuis

Het zal 25 jaar duren, maar dan gaat Hans Vahstal een miljoenenklapper maken op basis van zijn vooruitziende blik. Maar dat weet Amersfoort nog niet als begin jaren tachtig de illustere namen van Bronswerk, Erdal, PFW, Rohm & Haas en Meursing nagalmen tussen het Soesterkwartier en de spoorlijn naar het oosten.

Oppidium, gebouwd door Vahstal als vervanging en uitbreiding van Handelsgebouw op dezelfde locatie 2010-2012; de grond kreeg hij voor 2 miljoen euro in plaats van de bijna 8 miljoen die een andere ontwikkelaar zou moeten afdragen

Het industriële verleden is nog in bedrijf of pas net ontmanteld als Vahstal zijn oog laat vallen op een verlaten terrein op de hoek van de Groningerstraat en de Amsterdamseweg. Ook daar hebben tientallen jaren machines staan stampen, maar die tijd is voorbij: op deze plekken zal bedrijvigheid plaats maken voor handel, verwacht de ontwikkelaar. Zo gaat het elders in Nederland ook en hij ziet ruimte om de trend in zijn stad een duwtje te geven. Probleem: op een bedrijfsterrein mag volgens de wet niet worden gehandeld. Winkels en fabrieken verdragen elkaar slecht, vindt Nederland. Maar er zit een gaatje in de regels, omdat bankstellen, keukens en tapijten op hun beurt niet meer passen in traditionele winkelgebieden. De winkels in deze ‘volumineuze goederen’ vragen meer ruimte dan verantwoord is in historische binnensteden, waar ook de aan- en afvoer steeds problematischer wordt. En dus mag ‘perifere detailhandel’ onder voorwaarden wel tussen de industrie.

Vahstals Handelsgebouw, uitgevoerd als een massief blok met binnentuin, mikt op twee markten. Naast winkels in volumineuze goederen denkt Vahstal hier ook kantoren te kunnen verhuren. Bouwmarkt Praxis is in december 1987 de eerste gebruiker. Later volgt Brugman Keukens, maar de kantoorruimte blijft onbenut. De leegstand kost geld en dat kan de ontwikkelaar niet hebben. Hij besluit te verbouwen, zodat de kantoren ook geschikt worden voor handel. De binnentuin krijgt een dak.

Maar als Vahstal schoenenzaak Bristol als nieuwe huurder binnenhaalt, stuit hij op een onverbiddelijk nee van de gemeente. Ook al verkoopt Bristol op grotere schaal schoenen dan de kleine concurrenten in het historische centrum, dat maakt nog geen ‘volumineuze goederen’ van de producten. De meeste klanten gaan echt met een of twee, hooguit drie doosjes weg en daar heb je geen aanhanger of busje voor nodig. Amersfoort houdt de poot stijf in november 1990: Bristol mag niet open. Deze huurder zal de zaak uiteindelijk weer leeghalen zonder dat er iets is verkocht. Het duurt nog tot 1994 voordat Beter Bed een deel van het gat vult.

STATIONSSTRAAT

Korte tijd later beginnen het stadsbestuur en de ontwikkelaar aan een merkwaardige tango. Vahstal wil nog steeds gewone winkels in zijn complex.

Hij weet deze wens mee te laten wegen bij onderhandelingen over zijn grond aan de Stationsstraat. Dat zogeheten perceel Freede is namelijk cruciaal voor de gemeentelijke centrumplannen. Vahstal moet verleid worden en dus kiest het stadsbestuur in 1997 voor een onverwachte omhelzing: ja, er mogen winkels komen in het Handelsgebouw, op één voorwaarde: het moet er veel beter uit gaan zien dan de grauwe kolos van vuilgeel baksteen met rookglazen panelen die het dan is. En Vahstal moet de hoogte in, omdat plannen voor de overkant van de weg en de omgeving inmiddels ook mikken op grootstedelijke allure. Amersfoort zou het waarderen als het Handelsgebouw geen supermarkt krijgt, maar kan dat niet verbieden: wie gewone detailhandel toelaat, moet zich realiseren dat ook een supermarkt daaronder valt voor de wet.

Het is een merkwaardige draai in drie opzichten: winkels in het Handelsgebouw zullen allereerst de positie verzwakken van de middenstand aan de Noordewierweg, het wijkwinkelgebied van het Soesterkwartier. Ten tweede staat op het toekomstige Eemplein, schuin tegenover het Handelsgebouw, een megasupermarkt in de planning, een directe concurrent op loopafstand. En ten derde mocht Vahstal begin jaren tachtig juist niet de hoogte in met zijn eigen kantoor, iets verderop aan de Amsterdamseweg. Tot aan de Raad van State is erover geprocedeerd, met als uitkomst dat de gemeente fout zat.

De gemeenteraad kijkt argwanend toe: zal Vahstal de gewenste hoogbouw van het nieuwe Handelsgebouw ooit wel realiseren? Maar de verruiming van de bestemming komt erdoor en elektronicaketen BCC neemt zijn intrek in het complex. Ook schoenenen kledingstunter Scapino staat te trappelen.

Nu de uitstraling en de hoogbouw nog. Dat blijkt minder eenvoudig.

Rond het Handelsgebouw staan nogal wat vervallen panden en de slopers slaan binnen een jaar toe. De grootschalige bodemsanering van het Eemkwartier begint met het neerhalen van zo ongeveer alles rondom Vahstals stek. Binnen de kortste keren is het Handelsgebouw de laatst overgebleven bebouwing in een zandvlakte vol wegomleggingen. In de volksmond krijgt het gebied de naam Klein Enschede, als wrange verwijzing naar de vuurwerkramp daar.

De sloop van de omgeving kon Vahstal verwachten, maar dan plaatsen de gemeentelijke plannenmakers zonder overleg een tijdelijke rotonde op de plek die bestemd is voor de uitbreiding van het Handelsgebouw, op grond die hij nog niet in eigendom heeft. Vahstal ziet zijn project in een keer vijf jaar vertraging oplopen door deze ingreep en een gang naar de rechter verhelpt daar niets aan; de gemeente staat in haar recht. Amersfoort overtreft zichzelf door de zaken zo listig in te richten dat de hele ontwikkeling rond Vahstals gebouw verder kan zonder zijn medewerking. Het Handelsgebouw ligt in het oog van een storm.

BEMIDDELAAR 

Terwijl de architect tekent en Vahstal klanten werft voor de verre toekomst, lopen zijn huurders weg. Het duurt ze te lang en de slechte bereikbaarheid is funest voor de omzet. Toch wil Amersfoort nog steeds een hoger en mooier Handelsgebouw, maar dat komt niet van de grond zolang er vooral ruzie is met Vahstal. Uiteindelijk zet het stadsbestuur in 2004 een bemiddelaar in en die schrijft een advies waarin hij er geen doekjes om windt: technisch zijn Vahstals plannen met het Handelsgebouw prima uitvoerbaar als de gemeente gewoon meewerkt zoals dat bij andere ontwikkelaars ook gebeurt. Financieel is het een ander verhaal. De gemeente heeft zichzelf een oor aangenaaid door de ontwikkelaar eerst tegen te werken en vervolgens ruime compensatie te beloven voor de aangerichte schade. Dat gebeurt door een streep te zetten door de gebruikelijke afdracht voor de verhoogde waarde van Vahstals grond als daar meer mag dan voorheen. Op het moment dat de bemiddelaar een en ander opschrijft, komt de rekensom uit op 4 miljoen euro compensatie  voor  Vahstal  in  vergelijking met een normale situatie waarin een ontwikkelaar de gemeente marktprijzen betaalt. Een jaar later maakt de definitieve overeenkomst ruimte voor 8 miljoen euro ten gunste van de ontwikkelaar. Wanneer het stof is opgetrokken en de vergunningen worden verleend, blijft daar een respectabele 7,65 miljoen compensatie van over. En dan maakt de gemeente in haar eigen boekhouding ook nog eens 1,8 miljoen euro verlies op de duur ingekochte grond.

De verdubbeling heeft een oorzaak: behalve eerdere missers moet de gemeente nog een vuiltje wegwerken. Vahstal wil in zijn nieuwe Handelsgebouw een winkel van Media Markt vestigen, de Duitse gigant die alles verkoopt waar een stekker aan zit. Media Markt ziet er wel iets in, maar deze ontwikkeling kan fataal zijn voor alweer een cruciaal project in de Amersfoortse centrumplannen: het Eemplein. Daar is Media Markt hard nodig als publiekstrekker en dus moet Vahstal maar een andere huurder vinden voor zijn project. In de overeenkomst van 2005 staat het expliciet: Vahstal zal geen ruimte aanbieden aan Media Markt of daaraan gelieerde ondernemingen. Zo’n afspraak heeft een prijs. Dat hij wel de grootste Burger King van Europa in de wacht sleept, is een zoete troost.

Het zal nog ruim vier jaar duren voordat de echte tango begint, waarbij het plompe Handelsgebouw plaats maakt voor Oppidium, de combinatie van Mercure Hotel, wereldrestaurant 22 High, Aldi, Dirk van den Broek, Kruidvat, Burger King, 600 parkeerplaatsen en 69 woningen. Tot veler verbijstering blijft de supermarkt van Dirk tijdens het werk gewoon open; Vahstals team weet de bouwplaats zo in te richten dat de klanten via twee tijdelijke locaties tussen de betonmolens uiteindelijk zonder een dag uitval terechtkomen bij de nieuwe supermarkt. Zo’n huzarenstukje is in Amersfoort nog nooit vertoond.

Oorspronkelijk verschenen woensdag 4 mei 2016, De Stad Amersfoort

Vathorst: oude pijn, nieuw begin

Eén vergadering, twee verslagen, een nieuw meningsverschil. Dat is het resultaat als wethouder Hans Buijtelaar en ontwikkelaar Hans Vahstal om de tafel zitten op 27 november 2013. Vahstal vertrouwt op zijn beroemde olifantengeheugen dat details en letterlijke uitspraken vastlegt, Buijtelaar kondigt aan zelf te notuleren.

Niet doen, zegt Vahstal, die vooraf per mail had voorgesteld om een beroepsnotulist het verslag te laten schrijven. ‘Goed idee,’ had Buijtelaar geantwoord, maar nu pakt de wethouder toch zelf het notitieblok. Vahstal waarschuwt: het is lastig om als de voorzitter van een intensieve vergadering ook het verslag te maken. Maar de wethouder is vastbesloten. De ondernemer start voor de zekerheid de geluidsrecorder in zijn binnenzak, zonder daar iets van te zeggen.

Er zit nog een derde persoon bij dit overleg: Nico Kamphorst, directeur stedelijke ontwikkeling en interim-gemeentesecretaris. Deze machtige ambtenaar op het stadhuis is volgens Vahstal al tien jaar bezig hem stelselmatig tegen te werken. Klachten over Kamphorst zijn een van de aanleidingen voor de bijeenkomst.

In de anderhalf uur die het gesprek duurt, gooit Vahstal zijn grieven voluit op tafel. Wethouder Buijtelaar weet ongeveer wat er zal komen: hij zit dan al ruim drie jaar op zijn post en de zaak-Vahstal is geregeld besproken in het college. De gemeentesecretaris van dat moment, Han Bekkers,  heeft ruim een jaar geprobeerd de zaak vlot te trekken, maar daar is hij niet in geslaagd. Had hij zich door Vahstal laten inpalmen, durfden de wethouders niet verder of hebben andere ambtenaren hem pootje gehaakt? Feit is dat er geen akkoord ligt, dat de gemeentesecretaris een dag eerder afscheid van Amersfoort heeft genomen en dat Kamphorst nu de ambtelijke organisatie leidt.

ONVERVULDE GEMEENTELIJKE BELOFTE 

De drie mannen aan de vergadertafel kunnen weten dat het eigenlijk al te laat is om het conflict tussen Vahstal en de gemeente op te lossen. Hoewel de ontwikkelaar zijn projecten in het centrum heeft kunnen voltooien, ligt er nog een onvervulde gemeentelijke belofte: Vahstal zou woningen krijgen in Vathorst en een kavel waarop hij een flinke winkel kan neerzetten. Over de invulling van die winkel is langdurig gesteggeld, maar dat heeft de gemeente in 2012 verloren en sindsdien worden er langzaam maar zeker stappen gezet richting een bouwplan. Met de woningen is echter geen enkele vooruitgang geboekt. Aanbiedingen die de gemeente doet, passen volgens Vahstal niet bij de marktomstandigheden. En dan mag hij ze afwijzen, zegt de overeenkomst uit 1998 waar dit alles uit voortvloeit. En zo stuurt hij diverse opties terug, zodat de oorspronkelijke claim van 250 (gemeente) of 375 (Vahstal) woningen blijft staan.

Is dit pech, onkunde, of de onzichtbare hand van Kamphorst? Kritiek op deze ambtenaar en een van zijn collega’s is in 2004 al eens aanleiding geweest voor een bemiddelingspoging, die toen eindigde met het collegebesluit om Vahstal de ruimte te geven voor uitbreiding van zijn Handelsgebouw. Dat dossier is inmiddels afgerond en gesloten. Saboteert Kamphorst nu de aanbiedingen die de gemeente Vahstal moet doen voor woningbouwprojecten? En wat betekent dat voor de politieke verantwoordelijkheid van burgemeester en wethouders?

Kamphorst zelf mag er van het college niets over zeggen, wethouder Buijtelaar verdedigt de ambtenaar in algemene bewoordingen: Kamphorst deed zijn werk zodat dat hoort in de gemeentelijke organisatie. Pas als de lopende procedures tussen Vahstal en de gemeente zijn afgerond wil het college weer inhoudelijk reageren. Dat duurt nog zeker tot na de zomer.

Over de verhouding Kamphorst-Vahstal staat niets op schrift, behalve de twee verslagen over het novemberberaad van 2013. In de door Vahstal gemaakte tekst staat dat de eerste kennismaking tussen Vahstal en Kamphorst strijdlustig eindigde. In 2002 zou de ambtenaar hebben gezegd dat hij feitelijk een extra wethouder is, eentje die geen verantwoording schuldig is aan de gemeenteraad. En die positie zou hij gebruiken om uitvoering van de eerdere overeenkomsten met Vahstal tegen te houden.

Het andere verslag, opgesteld door wethouder Buijtelaar: ‘NK ontkent met klem deze uitspraken te hebben gedaan.’

GEMOEDEREN LOPEN HOOG OP 

Als de rol van Kamphorst aan de orde is, lopen de gemoederen hoog op. De ontwikkelaar en de ambtenaar maken van hun hart geen moordkuil. In Vahstals verslag staan daarover enkele details, de weergave van Buijtelaar doet geen poging om de sfeer van het gesprek weer te geven. De wethouder stelt vast dat zijn ambtenaar de overeenkomst naar de letter uitvoert, terwijl de ontwikkelaar andere verwachtingen heeft. Buijtelaar geeft ook aan dat hij de overeenkomst wil nakomen en dat daar afspraken over nodig zijn, die hij eerst met zijn collega-wethouders wil bepreken. Een vervolgafspraak tussen dit drietal is nooit tot stand gekomen. Over het verslag van de poging tot minnelijk overleg blijven de mening uiteenlopen, zeker als Vahstal in de nasleep verwijst naar de bandopname die een vollediger verslag mogelijk maakt dan de aantekeningen van de wethouder. Buijtelaar is woedend. Een nieuw meningsverschil is geboren en komt op de stapel onopgeloste kwesties te liggen.

De verhoudingen blijven vastgeroest. Twee jaar later schrijft wethouder Buijtelaar aan de gemeenteraad dat er externe bemiddeling aan te pas zal moeten komen, zoals voorgeschreven in de overeenkomsten uit 1998 en 2005. Van de belofte om Vahstal woningen in Vathorst en de bestaande stad te laten bouwen is vrijwel niets terechtgekomen.

Heeft de gemeente Vahstal dan al die tijd niets aangeboden? In de arbitrageprocedure legt Amersfoort een lijst op tafel van 381 kavels, grotendeels in Vathorst. Volgens Vahstal voldeden er daarvan slechts 55 min of meer aan de afspraken. Er is veel besproken, maar tot vandaag nog niets gebouwd. Terwijl er van de woningen weinig terecht komt, draagt Vahstal een nieuw commercieel project aan op een overgeschoten lapje grond langs de Bergpas, de entree van Vathorst. Anderen zagen weinig in de plek, de bestemming is groen. Maar voor een park is de plek niet geschikt, stelt Vahstal vast. Tegenover het kantoor van Yokogawa kan beter een toonaangevend gebouw komen, legt hij uit. En daar hebben de gemeente en de bouwers van Vathorst wel oren naar. Zij worstelen met miljoenenverliezen op de ontwikkeling van de wijk, die door de crisis in de bouw veel trager af komt dan verwacht.

Maar het blijft een Vahstal-plan, dus er schuurt ook iets met de visie van de gemeente: er kan behalve een hotel, fitness en zwembad ook een casino in, te exploiteren door Krijco, de eigenaar van de speelhal op de Kamp. Krijco heeft als gevolg van oude afspraken het eerste recht op een tweede casino in Amersfoort als dat er ooit komt, maar een deel van de gemeenteraad vreest gokverslaving.

COMPLICERENDE FACTOR 

Alsof dat nog niet ingewikkeld genoeg is, werpt Vahstal nog een complicerende factor in de strijd: wat zou de gemeente ervan vinden om het project Bergpas te beschouwen als uitvoering van een deel van de nog open liggende afspraken over bouwen in Vathorst? Zo kan de stad alsnog aan de tien jaar oude verplichting voldoen om bouwproductie aan Vahstal te gunnen.

En dan blijkt dat er op het stadhuis toch iets is geleerd na dertig jaar leven in onmin met de ambitieuze ondernemer. Amersfoort beseft dat een ja op dit aanbod verleidelijk is om oude fouten goed te maken. Maar de gemeente realiseert zich ook dat de stad zich vanaf dat moment verbindt aan realisatie van een project waar nog heel wat problemen bij kunnen opduiken.

Het stadsbestuur zegt nee: over project Bergpas valt te praten, maar niet als onderdeel van de toch al onontwarbare kluwen oude verplichtingen.

Dat is hoopgevend: eindelijk nemen Amersfoort en Hans Vahstal een project ter hand waarbij ze werkelijk beginnen met een schone lei.

Oorspronkelijk verschenen woensdag 11 mei 2016, De Stad Amersfoort

De artikelen zijn tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten en het fonds Incidentele subsidie journalistieke producties en media-innovatie van de gemeente Amersfoort.

De Media Markt die Vahstal in Vathorst wilde bouwen. Het bleef bij een plan.

Het boek Vahstal versus Amersfoort is te koop via Uitgeverij Spitwerk en de lokale boekhandel